Valeur verte à Beauvais : 367 logements performants sur 15 702

Un parc où le bien performant n'existe presque pas

Le chiffre est frappant. Sur 15 702 diagnostics publiés à Beauvais, 367 logements seulement atteignent les classes A ou B, soit 2,3 % du parc. En face, 1 225 sont classés F ou G.

Le rapport est donc inversé par rapport à la plupart des communes : les mauvaises étiquettes y sont plus de trois fois plus nombreuses que les bonnes. La répartition des classes le confirme, avec 6 583 logements en C et 5 075 en D.

Pourquoi cela change la mécanique

La valeur verte fonctionne dans les deux sens : elle pénalise les mauvaises notes et récompense les bonnes. Encore faut-il que les bonnes existent.

À Beauvais, un vendeur ne peut pratiquement pas jouer la carte de la performance, faute de biens comparables à faire valoir. Il ne lui reste qu'à éviter la sanction, ce qui est une position défensive et non un argument.

Le contraste avec d'autres marchés est net. À Ajaccio, 3 416 logements sont classés A ou B et la bonne note est devenue un standard attendu ; à Beauvais, elle relève de l'exception, et un bien simplement classé C se situe déjà au-dessus de la moitié du parc.

Un marché qui ne monte pas

Le second trait local aggrave le premier. En 2024, 564 ventes de logements anciens ont été enregistrées, pour un prix moyen de 133 951 € et 1 933 € du mètre carré.

En 2019, la commune comptait 656 ventes à 130 855 € en moyenne. Le prix moyen n'a donc gagné que 2,4 % en cinq ans, et le mètre carré 5 %, quand d'autres communes progressaient de 20 à 30 %.

Aucune hausse pour diluer la pénalité

C'est la conséquence directe. Sur un marché qui prend 25 % en cinq ans, un propriétaire mal classé peut sortir sans perte apparente : les deux mouvements se compensent.

À Beauvais, cette compensation n'existe pas. La décote se lit intégralement sur le prix de vente, sans être masquée par la valorisation générale. C'est ce qui rend l'étiquette plus déterminante ici qu'ailleurs, malgré des montants absolus plus faibles.

Ce que cela représente en euros

L'étude des notaires parue en 2024 retient environ 25 % d'écart entre une maison classée G et une maison comparable classée D, et environ 12 % pour un appartement.

Rapporté au prix moyen beauvaisien de 133 951 €, cela donne près de 33 500 € pour une maison et 16 100 € pour un appartement. Des montants inférieurs à ceux d'Antibes ou de Bayonne, mais retirés d'un patrimoine bien plus modeste, donc proportionnellement plus lourds à supporter.

La maison beauvaisienne, la plus exposée

Les 3 045 maisons diagnostiquées affichent 14,9 % de logements classés F ou G, contre 5,9 % pour les 12 243 appartements. Un rapport de un à deux et demi.

Elles pèsent 216 des 564 ventes de 2024, soit un peu plus d'une transaction sur trois. Le vendeur de maison cumule donc la plus forte probabilité de mauvaise note et la décote la plus lourde.

Le recul des ventes de maisons

Un détail du marché mérite attention. On vendait 303 maisons en 2019, contre 216 en 2024 : 29 % de moins. Les ventes d'appartements, elles, passent de 353 à 348, presque stables.

Autrement dit, la contraction du marché beauvaisien porte presque entièrement sur l'individuel, c'est-à-dire sur le segment le plus mal noté. Le vendeur de maison affronte à la fois moins d'acheteurs et plus de réserves.

La surface moyenne vendue a elle aussi reculé, de 73 mètres carrés en 2019 à 71 en 2024. Les acquéreurs beauvaisiens achètent donc un peu plus petit, signe d'une contrainte de budget qui les rend d'autant plus attentifs aux travaux à prévoir.

La classe E, la vraie masse à surveiller

Au-delà des passoires, 2 452 logements beauvaisiens sont classés E, soit 15,6 % du parc. C'est une proportion élevée, et ces biens rejoindront le calendrier locatif en 2034.

Ajoutés aux 1 225 déjà classés F ou G, ce sont 3 677 logements, près d'un quart du parc diagnostiqué, qui sont concernés à horizon dix ans. Le sujet est développé sur les passoires thermiques.

Vérifiez ce que le calcul a retenu

Avant d'accepter une note qui pèsera sur le prix, examinez sur quoi elle repose. Le diagnostiqueur constate sans démonter : ni sondage, ni dépose de doublage, ni ouverture de cloison.

Devant une paroi qu'il ne peut pas inspecter, la règle lui impose 2,5 W/(m².K), la valeur d'un mur sans isolant, choisie sévère pour ne pas récompenser l'absence d'information. Elle frappe donc identiquement un mur réellement nu et un mur isolé sans preuve.

La pièce qui peut tout changer

Un écrit suffit, à condition qu'il nomme le matériau posé et qu'il donne son épaisseur. Facture d'entreprise, devis contresigné, notice de constructeur ou dossier d'aide publique se valent devant le calcul.

Sur un bien à 133 951 € en moyenne, retrouver une facture d'isolation peut représenter plusieurs années d'économies de chauffage en une seule ligne du rapport. C'est le meilleur rapport entre le temps passé et le résultat obtenu.

Pour un appartement, cette pièce dort chez le syndic : carnet d'entretien et délibérations d'assemblée portant sur les façades ou la toiture. Avec 12 243 appartements sur 15 702 diagnostics, c'est le cas le plus fréquent à Beauvais.

Louer à Beauvais : une exposition forte

Les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034. Les baux en cours ne basculent qu'au renouvellement.

Cela vise 317 logements aujourd'hui, 1 225 en 2028, puis 3 677 en 2034. Rapportée aux 15 702 diagnostics de la commune, cette proportion place Beauvais parmi les villes où le calendrier mordra le plus, comme le rappelle les diagnostics de location.

Avant de fixer un prix

Sur un marché stable, le prix ne rattrape pas les erreurs de préparation. Une étiquette découverte en cours de négociation se paie comptant, sans hausse générale pour l'absorber.

Commandez le DPE avant de publier l'annonce, justificatifs en main, et vérifiez le contenu du dossier sur les diagnostics de vente. Si la note reste basse, l'audit énergétique chiffre les travaux et transforme un reproche en montant discutable.